推背图 详解已经进入七月份，真真正正的下半年，楼市怎么样？楼市怎么走？依然是不得不谈的话题。楼市从春之后，一直在下行，还会持续多久？这一次调控真的与众不同吗？我们只能通过一些现象推测一下。
最近调控政策真的频出，针对房地产行业的调控政策已经从销售端逐步融资端，之前是限购、限贷、限价、限售、房源透明公示，从销售端规范地产开发商，然而从6月份开始银保监会开始从融资端开发商。
这半年来一直关注济南的二手房成交情况，同时也会跟中介聊一聊最近工作好不好干，普遍的都会说——成交难，客户难找。
这半年多济南二手房均价持续下跌，大家可以看上图冰山指数的统计，冰山指数反市二手房市场的房价、成交活跃度，能让我们对未来楼市有一个直观的趋势判断。
我个人也一直观察链家二手房的挂牌量以及成交情况，3月12日济南链家二手房挂牌数量28212套，6月17日济南链家二手房挂牌量37006套，截止到今天济南链家二手房挂牌量37859套，挂牌量最近上涨减速。
现在的济南二手房片区之间、楼盘之间分化比较严重，已经过了普遍下跌的初步阶段。大家可以观察近期CBD周边优质二手房价格已经企稳，部分优质房源还有价格微涨的兆头；而其余大部分片区依然还在下行，成交周期也非常长；各片区内的老破小、老破大、普通次新房、优质次新房走势又不尽相同。
个人还是很看好CBD周边，以及奥体、高新区附近的优质二手房，向下的空间几乎没有了，有打算的可以出手了。其余片区我们具体楼盘再具体看，一定要横向跟周边新房价格做比较。
章丘楼市、长清楼市下半年供应量继续加大，前两天我已经写了章丘楼市章丘楼市陷入泥潭 高价地楼盘瞭望台上站岗。
6月底与草根新闻聊天，他罗列了一下现在长清在售楼盘——恒大绿洲、中建长清湖、中建瀛园、保利盛景台、保利山语、银丰南山墅、阳光城丽景公馆、招商雍和府、中骏雍璟府、济水别苑、天风云墅、雅居乐锦城、世茂畅博尚都、世茂长清府、汇侨城、庞大城、高速绿城兰园、建邦原香溪谷，一共18个，在售价格8000——14000之间，感觉8000-10000是长清正常价格，超过10000除非是一些低密产品，否则价格就虚高了。
个人感觉趁长清房价还处在想调整还未调整阶段，其实今年过完年适合长清出货，然后拿着钱到济南买一套12000-15000左右的住宅，将房产合理优化到济南市区。
其实市面上比较活跃且成交不错的楼盘大体分三类：1、靠价格战取胜的一批；2、靠线、高佣金靠分销卖房的一批。
其余楼盘就是混吃等死阶段，营销层面也没什么好办法。打广告可能卖几套，不打广告可能连到访都是个位数，部分楼盘月成交个位数。越是这样，越是营销不稳定，越是不稳定营销越是断档，越是断档房子越是卖不好，就这样进入死循环。
上半年未完成任务的的开发商占多数，下半年开发商要冲刺任务，必然要抢客户、抢成交。下半年各片区入市楼盘增多，供应量也会上来，开发商必然都要抢时间割韭菜；政策层面，对开发商融资的收紧，开发商必然要快速回笼资金，购房者贷款利率的上浮，又增强购房者的观望情绪。
供需矛盾、资金矛盾肯定还要加剧，这样的现实情况下购房者在交易中占有更强的主导作用，开发商只能是变着花样的促销，才能更好的达成成交的目的。下半年的楼市必定促销手段花样百出：送家电、送车位、首付分期、全款更名等都会出现。
这一轮的楼市调控持续的时间必然要比往常要长一些，而楼市调控期正好是大鱼吃小鱼，房企进入行业整合期。前几年扩张过快，负债高的房企必然要付出代价。
要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执地产市场调控政策和现地产信托监管要求。
要求提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。
今年一季度信托融资有所回暖，房地产信托余额增速回暖，信托资金投向房地产比例扩大，而新增信托逐渐向房地产集中。虽然信托融资占房地产开发融资资金来源比例不高，但对房地产信托监管政策的加码可能会造成其他机构的谨慎情绪和融资渠道的收紧。从房地产融资到房地产开发投资存在约6个月的时滞。因而今年二季度开始房地产融资条件收紧可能在三季度末、四季度出体现在房地产开发投资上。
——能融到钱的开发商始终能够拿到钱，之前找关系、找子融资的开发商接下来很难拿到钱，拿不到钱怎么办？要么倒闭，要么找个大腿求收购，所以调控期就是大鱼吃小鱼。调控稳房价、降房价是，实际还是要让房地产更集中，更便于管理。
总结：楼市持续调整中，如果从2016年10月份的首次限购算起，现在济南楼市接近调整了三年，这三年的楼市调整，其实从2018年下半年才算真正开始，房价才有松动，我想这一轮调控还要延续差不多两年，才有真正的上行机会。
这一轮的济南楼市是四方博弈：地方、开发商、购房者还有二手房东，之前二手房东的实力比较弱，而这几年济南二手房从量上已经有了很大的突破，老百姓的居住升级占比也越来越高，导致抛售置换占比加大。所以我们购房者要从新房、二手房两个市场来衡量片区房价，二手房市场房价更真实，二手房房价不稳定，新房市场不可能稳定，两者肯定要寻找到一个价格相对平衡点。
刚需、改善客户在这样的市场下，择优购买，优质房源的价格调控空间很有限，甚至还会微涨；对于产品差、差、品质差、口碑差的房源尽量避开；投资客不购买房价太高的房源，我的投资策略一直是——低价、片区发展、波段操作，不要心急。
品质抬高溢价的楼盘，价格都存在虚高成分。真要是成本低，品质好楼盘，肯定会谈性价比，而不是单单拿出品质标榜自己。返回搜狐，查看更多